Bobubbla på väg

Lånefesten på bostadsmarknaden har skapat en prisbubbla. När räntorna vänder uppåt kan prisfallet bli så stort som en femtedel. Även om bara en liten del av hushållen skulle drabbas direkt i form av överbelåning i relation till bostadspriset så får detta en negativ inverkan på stora delar av ekonomin eftersom det dämpar hushållens benägenhet att konsumera.

Det är Statens bostadskreditnämnd, BKN, som varnar för ett kommande prisfall på upp mot 20 procent. Bengt Hansson vid BKN och den som gjort analysen säger till TT att han räknar med en priskorrigering nedåt inom en treårsperiod. "En normal bostadsränta på 5,5 procent skulle göra det påtagligt dyrare att bo och motiverar enligt våra beräkningar 20 procent bostadspriser än idag", säger Hansson till TT.

Trots finanskrisen och den efterföljande lågkonjunkturen har bostadspriserna fortsatt att stiga. Förutom de rekordlåga räntorna står förklaringen också delvis att finna i att hushållen på grund av jobbskatteavdragen har rekordhög disponibel inkomst. Att lågkonjunkturen också innebär minskad nyproduktion har skapat relativ brist som även det pressar priserna uppåt. Under 2009 steg priserna på bostadsrätter med cirka 20 procent och villor med tio. I Sverige har prisökningen varit 150 procent på 13 år, vilket är betydligt större än i USA före finanskraschen.

Att en räntehöjning är på väg är dessutom uppenbart. Den kan dessutom komma snabbare än förväntat. Västvärldens ekonomier är makalöst skuldsatta efter finanskraschen och förre eller senare när de enorma lånen ska betalas av kommer åtstramningarna och därmed ränteökningarna.

Förutom den stadiga prisökningen och de billiga lånen finns ytterligare säkra tecken på att en bostadsbubbla har bildats: Bland annat är belåningsgraden för bostäder nu nästan 50 procent och under 1990-taletsfastighetskris var nivån hela 15 procent lägre. Kontantinsatser vid köp och amorteringar på lån förekommer i princip inte längre vid bostadsköp och statliga bolåneinstitutet SBAB har kritiserats för att leda utvecklingen med förmånliga villkor. Att större delen av utlåningen sker till rörliga räntor ökar självklart också sårbarheten vid en dramatisk räntesvängning.

Friare krediter och bankernas generösare finansieringsregler har eldat på prisbrasan. Men en återgång till den kreditreglering som fanns före 1990 är varken politisk möjlig eller önskvärd.

Bättre då att skapa incitament för att öka individens möjligheter att skrapa samman till den egna kontantinsatsen. Idag tillåter skattesystemet i princip endast tre vägar till att skaffa sig kapital: arv, spelvinst eller fastighetsklipp. För majoriteten av befolkningen återstår således ett banklån när drömmen om den egna bostaden ska realiseras.

Bopriserna fortsätter inte att stiga i oändlighet och en korrigering nedåt ger allvarliga sidoeffekter. Priset på bostäder bestäms på lång sikt av hushållens förmåga att betala för dem. Ett system som tvingar fram hundraprocentig belåning gör det inte lättare att klara tider av högre räntor.

Ett skattefritt bostadssparande skulle göra det enklare för en löntagare att inom rimlig tid spara till en kontantinsats vore därför en bra början.