Fim Wästberg: Dags att syna Ystadsmodellen i sömmarna
1 Hyresgästföreningen Vid en förhandling mellan två parter, i detta fall hyresgästföreningen och fastighetsägarna, är det ett givande och tagande, båda parterna ska ha fått något som de inte hade när de gick in i förhandlingen. Fråga 1: Vad har hyresgästföreningen fått som de inte hade tidigare? Kom nu inte dragande med ”rättvisa hyror”.
2 Undersökning av hyresgästernas värderingar Enligt de källor som står till buds, har Hyresgästföreningen skickat ut en enkät till 3.000 olika hushåll om vad de värderar i sitt nuvarande boende. Man fick svar från 60% av hyresgästerna. Ett bortfall på 40%! Man behöver inte kunna mer statistik än vad som står på baksidan av en lärobok i statistik, för att inse att det är alldeles för stort bortfall för att enkäten ska kunna ligga till grund för några som helst beslut. För att kunna användas måste kvalificerade statistiska metoder användas för att få grepp om bortfallet. Några sådana metoder har inte redovisat. Enkäten har en enda legitim plats: papperskorgen, och där ska den ligga kvar. Fråga 2. Har Hyresgästföreningen använt etablerade och erkända statistiska metoder för att analysera bortfallet. Om inte, hur kan då man påstå att man vet vad hyresgästerna i allmänt värderar i sitt boende och baserar Ystadmodellens poängberäkningssystem på en undermålig enkät?
3 optimal och önskvärd hyressättning I den broschyr som har delats ut står det nuvarande hyressättning inte är optimal eller önskvärt. Båda begreppen är ganska väl definierade. Om vi tar önskvärt, hyrgästerna vill ha så låg hyra som möjligt av privatekonomiska skäl, medan hyresvärdarna vill ha så hög hyra som möjligt av företagsekonomiska skäl, alltså ingen vägledning med önskvärd hyra. Begreppet optimal, innebär att man vill maximera (eller minimera) en enda målvariabel (det går inte att ha flera) genom att ändra de faktorer som påverkar målvariabeln så att ett tillfredställande maxvärde nås. Fråga 3: Viken variabel vill man optimera
4 Rättvis hyressättning Rättvisa är svårt att definiera. Om man frågar ChatGPT: ”Vad är rättvisa hyror” får man ett ganska så svepande svar, men en sammanfattning på slutet: ” Det är dock värt att påpeka att begreppet "rättvisa hyror" kan vara subjektivt och beroende på olika faktorer. Vad som anses vara en rättvis hyra kan variera beroende på den enskilda hyresgästens och hyresvärdens omständigheter och perspektiv.” Dvs egentligen, goddag yxskaft. Det finns en tolkning av rättvis hyra som baserar sig på marknadsmässiga ekonomiska teorier. Om jag hyr en bostad med en vid hyrestillfället och accepterad en viss hyra, ingår jag implicit ett avtal med hyresvärden att han/hon trots sin monopolställning bara kommer att genomföra hyreshöjningar som ligger i paritet med den allmänna höjningen av prisnivån. Det kallar jag rättvis hyra över tiden. Oavsett hur man väljer att definiera rättvis hyressättning, så kan man fråga sig varför hyresvärdarna vill ha en rättvis hyressättning, kommer de att tjäna eller förlora på kuppen. Fråga 4: Hur definierar hyresgästföreningen resp. fastighetsägarna ”rättvis hyra”
5 Poängsystem Enligt vad som har redovisats i broschyr och tidningar, så ska hyran baseras på ett poängsystem, där lägenhetens plats (centrum eller ytterområde), tillgång till uteplats, balkong, etc. beaktas. En stilla undran är ju om negativa saker ger minuspoäng. Exempelvis lyhördhet, omodern köksinredning, endast enfas för elen (gör att du inte kan dammsuga samtidigt som spisen och ugn går för fullt), väldigt lite sol på uteplatsen, etc. Det känns lite kymigt att ens framtida hyra kommer att baseras på ett, som det nu är, hemligt poängsystem. Fråga 5: Varför publiceras inte poängsystem?
6 Nollsummespel Enligt vad jag hittills har kunna tillgodogör mig, så ska Ystadmodellen inte leda till vare sig ökade eller minskade hyresintäkter för fastighetsägarna. För att ta till ett känt uttryck: Fan tro´t. Fråga 6: Är fastighetsägarna beredda att i sina årsredovisningar göra en särskild redovisning så gemene man kan utläsa att Ystadsmodellen är ett Nollsummespel?
7 Alternativ Det finns alternativ till Ystadsmodellen. Det enkla och bästa är att skrinlägga den helt som har gjort i Stickholm. Ett annat alternativ är att sätta hyran efter Ystadsmodellen när en lägenhet får en ny hyresgäst plus en explicit försäkran om att den framtida hyran kommer att följa den allmänna prisnivån. Visserligen kommer det att leda till anmärkningsvärda skillnader i hyra för likvärdiga lägenheter. Familjen Ason betalar 9 000 kr i hyra för sin trea, medan familjen Bson betalar bara 7.000 kr för sin trea som ligger bredvid Asons lägenhet och ser likadan ut. Men om det nu var så att familjen Ason accepterade hyran på 9 000 när de hyra lägenheten, trots att de visste grannen bara betalde bara 7 000, då är det väl ok. Sedan ska man ju veta att med tiden kommer skillnaderna att försvinna. Fråga 7 : Har parterna i Ystadsmodellen övervägt att använda Ystadsmodellen till framtida hyror i stället för nuvarande?
Fim Wästberg, Ystad
