Bostad utan marknad

Bostadsbristen, detta fenomen som de flesta förknippar med Stockholm eller Köpenhamn, verkade plötsligt kunna bli verklighet till och med i det mera lantliga Färs, som under några år kunnat njuta av en positiv befolkningsutveckling.

Rent konkret handlar situationen i Sjöbo om att ingen anser det värt att satsa på bostadsbyggande. "Det stupar på kostnaderna. Varken vi eller de privata fastighetsägarna vågar chansa", sade Sjöbohems Percy Ljunggren till YA den 9 januari.

Situationen i Sjöbo är ingalunda unik. Det ser ut ungefär likadant runt omkring i landet: På utflyttningsorter står allmännytan med tomma lägenheter och i inflyttningsorter råder brist, men ingen anser det mödan värt att bygga nytt eftersom man inte anser sig kunna nå lönsamhet i nya lägenheter.

I veckan som gick har Dagens Nyheter publicerat en artikelserie om den svenska bostadskrisen. Det har varit en intressant och bitvis omtumlande läsning. Tidningens reportrar har granskat bostadsmarknadens olika aktörer, politiken, reglerna och hyresgästerna. Det sammanlagda intrycket är att den så kallade bostadsmarknaden knappt uppvisar några tecken på att vara en marknad över huvud taget. Möjligen med undantag för den svarta lägenhetsmarknaden i storstäderna, där dess mekanismer fått fritt spelrum i skuggan av hyresreglering och bostadsbrist.

Länge var bostadssektorn en minuspost för staten. Räntesubventioner, skatteavdrag och bostadsbidrag kostade statskassan som mest 53 miljarder kronor år 1993.

Idag är den en mjölkkossa. Det låga ränteläget gör att räntesubventionerna sedan länge krympt samman till ett minimum. Färre än 2 miljarder kronor betalades ut förra året, att jämföra med 33 miljarder år 1993.

Sammanlagt konstaterar DN att sektorn i dag får 30 miljarder kronor mindre i subventioner och avdrag. Samtidigt har moms och energiskatter ökat för samma område med 60 miljarder kronor. Efter lite mer än tio år transfereras alltså 90 miljarder årligen från bostadssektorn till statskassan. Undra på att det går "bra" för Sverige, i alla fall för staten.

Genomgången av byggsektorn är inte heller särkilt upplyftande.

Karteller och företag med monopolställning hör inte till undantagen. I byggmaterialbranschen dominerar ett fåtal företag (uppgifterna kommer från byggkostnadsutredningen):

I cementindustrin har ett (1) företag 95 procent av marknaden. Asfalt: två företag har 80 procent. Lättbetong: ett företag har 100 procent. Gipsskivor: tre företag har hela marknaden. Mineralull: två företag har 90 procent av marknaden. Sanitetsporslin: tre företag har 90 procent.

Tillika domineras landet av ett fåtal byggbolag; Bland dem finns NCC, Skanska, PNB och JM.

Trots det är det få företag som granskats på grund av sina dominerande ställningar. Ett av de få fällande domarna för kartellbildning i Sverige kom förra året då tre plaströrstillverkare dömdes för kartellbildning och till sammanlagt över tio miljoner kronor i böter. Företagen hade redan år 1993 delat upp den svenska marknaden, värd 1,2 miljarder kronor årligen, mellan sig.

Det kanske därför inte är så konstigt att en del byggherrar till exempel börjat köpa in Gustavsbergstoaletter från Danmark till sina byggen. Priset på de svensktillverkade toastolarna i Danmark ligger 30 procent under det svenska.

Enligt en undersökning som SCB gjort är det också mer än 50 procent dyrare att bygga lägenheter i Stockholm, Göteborg och Malmö än i övriga landet. Kvadratmeterpriset ligger på cirka 20 000 kronor och det betyder att en lägenhet på 50 kvadrat kostar en miljon att bygga. Så länge hyrorna är reglerade lär det ta tid för en värd att få tillbaka insatsen, för att inte tala om den eventuella avkastningen på det satsade kapitalet.

I Sverige rådde länge en slags planekonomi i byggandet. Staten gav byggkrediter och allmännyttan byggde. Samtidigt genomreglerades bostädernas utseende. Säkerhet, brandskydd, tillgänglighet, isolering och andra minimikrav drev upp produktionskostnaderna. Den del av kostnadsökningarna som togs ut på hyran kunde också kompenseras via generösa hyresbidrag.

Idag har vi skiftat över till ett mer marknadsanpassat system för byggandet, men inte för boendet. Att ingen ändå inte vill bygga är därför marknadens reaktion på att någonting inte står rätt till.

Hyresregleringen är en orsak. Men framförallt den kartelliknande situationen på byggmaterialmarknaden. För det går att bygga för långt under de stockholmska 20 000 kronorna per kvadratmeter. DN beskriver i ett reportage i sin serie ett företag i Norrköpingstrakten, Framtidsstaden, som bygger för 8 000 kronor per kvadratmeter. Inte minst kan företaget press priserna genom att köpa in sitt material själv och framförallt genom att undvika grossister och gå direkt till tillverkarna. Men man är dessutom inte främmande från att gå till utlandet. Byggmaterial från Danmark och Turkiet hör inte till ovanligheterna.

Resultatet borde fått till exempel bostadspolitikerna i Stockholm att jubla: Äntligen en byggherre som kan bygga bra och billigt.

Att byggmarknaden inte alltid är någon marknad visar dock det faktum att Norrköpingsföretaget aldrig lyckats få bygga hyreshus i Stockholm, trots att man försökt under flera år.

Man kan undra varför.

Med tanke på de monopolstrukturer som DNs serie beskriver är det kanske inte så konstigt.

Ett fåtal byggbolag bygger hus med material från ett fåtal leverantörer. Både byggare och leverantörer är vana att kunna bestämma priserna utan konkurrens utifrån. Samtidigt är staten mer intresserad av att få in skatter och avgifter än att kontrollera att marknaden fungerar som den ska.

Därför är det kanske heller inte så konstigt om man också i Sjöbo får vänta på en lägenhet.